Як підготуватися до продажу паю: інструкція для землевласників

Українці отримали законну можливість розпоряджатися власними земельними ділянками сільськогосподарського призначення. Скасування мораторію на обіг земель означає, що громадяни зможуть купувати, міняти, об’єднувати земельні ділянки та отримувати під них кредити. Розповідаємо, як підготуватися володарям землі до відкриття ринку.

Крок 1. Перевірити правильність кадастрового номера

Земельна реформа передбачає прискорення інвентаризації земель та присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам. Адже наявність та правильність кадастрового номера та інших відомостей про земельну ділянку у Державному земельному кадастрі є обов’язковою передумовою для того, щоб стати повноправним учасником ринку земель.

Якщо ви маєте державний акт, то кадастровий номер має бути в ньому вказаний. Щоб перевірити його правильність, необхідно відвідати сайт Держгеокадастру, вибрати розділ «Публічна кадастрова карта» та ввести в полі пошуку кадастровий номер. Відомості про ділянку з’являться на екрані, або ж сервіс повідомить, що інформація відсутня. Якщо відомостей не знайдено, необхідно звернутись до сертифікованої землевпорядної організації. Це особливо актуально для власників паїв, які отримали державні акти до 2004 року, до впровадження Державного земельного кадастру.

Крок 2. Визначити, чи є покупці першої черги

У певної категорії покупців є переважне право на купівлю тієї чи іншої ділянки. Це, зокрема, орендарі. Навіть після продажу договір оренди не втрачає юридичної сили, до того ж орендодавець, в першу чергу, має запропонувати купити ділянку саме орендарю або особі, якій орендар передав своє переважне право на викуп землі.

Переважне право на викуп землі також є у громадян із правом постійного користування земельною ділянкою, правом довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної й комунальної власності, а також у тих, хто переоформив це право як оренду.

Крок 3. Зрозуміти, як формується ціна

Згідно з законом, із 1 липня і до 1 січня 2030 року ціна земельної ділянки сільськогосподарського призначення має бути не меншою її нормативної грошової оцінки (НГО). Така норма впроваджена, щоб убезпечити селян від скуповування їх земель за безцінь. Наразі середня НГО по України становить близько 1000 долларов.

Утім є ще один фактор, який впливає на формування ціни — це експертна грошова оцінка, тобто ринкова ціна. Вона змінюватиметься від регіону до регіону, буде більшою за ділянки довкола великих міст, ніж за землі у сільській глибинці. Оцінка залежить також від знаходження ділянки, її якості та інших факторів. На формування ринкових цін, за прогнозами експертів, піде 1-2 роки.

Щоб оформити розрахунки за земельні ділянки, необхідно отримати витяг про НГО. Наразі замовити витяг можна онлайн. Для цього потрібно зайти на Публічну кадастрову карту, ввести кадастровий номер своєї ділянки та обрати замовлення витягу у вікні інформації про земельну ділянку. Щоб отримати витяг, потрібно зареєструватися через електронну адресу або ж мати електронний цифровий підпис.

Крок 4. Зібрати необхідні документи

Перед тим, як розпочати процес продажу, зберіть такі документи:

* документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку;

* витяг із Державного земельного кадастру;

* витяг з Державного реєстру прав;

* витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку, у разі продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв);

* паспорти та реєстраційні номери облікової картки платника податків сторін договору;

* звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки;

* якщо договір укладатиметься за довіреністю, необхідно надати таку довіреність, паспорт та ІПН;

* згода чоловіка/дружини на укладення договору, свідоцтво про шлюб або свідоцтво про розірвання шлюбу.

Крок 5. Обрати нотаріуса

Звичайно, дешевше зробити все самостійно, але простіше і вигідніше це-таки зробити з нотаріусом. Професіонал врегульовує різні формальності, перевіряє правильність документів, допомагає у разі, якщо відсутні необхідні реєстрації тощо.

На цьому етапі важливо не натрапити на так званого чорного нотаріуса. Такий «спеціаліст» обіцяє все зробити швидко та «під ключ», але надалі вам доведеться мати справу з багатьма неприємними несподіванками.

Чи варто поспішати з продажем ділянки?

Щодо того, як швидко селяни продаватимуть свої ділянки, експерти в точках зору розходяться. Спочатку спеціалісти прогнозували, що із відкриттям ринку сільськогосподарських земель попит перевищуватиме пропозицію. Павло Кулинич, експерт із правових питань, доктор юридичних наук, навпаки, вважає, що після

1 липня землевласники не поспішатимуть із продажем:

«Моє передбачення, що на початку буде дуже невелика кількість продажів сільгоспземель. Крім того, особисто я рекомендую усім землевласникам, за можливості, не продавати свої ділянки одразу, а дочекатися встановлення досить високих ринкових цін. Адже згодом вони будуть вищими ніж ті, які пропонуватимуть покупці на початку. Відповідно, зросте і середня орендна плата, тож здавати в оренду ділянки буде вигідніше».

Проєкт «Земельна реформа в Україні»